Grunderwerbsteuer in Hamburg: Der komplette Überblick
Hier finden Sie alle Infos zur Grunderwerbsteuer Hamburg 2026. Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Nebenkostenpositionen beim Immobilienkauf. In Hamburg beträgt sie aktuell 5,5 % des Kaufpreises und ist seit 2009 unverändert.
Aktueller Steuersatz in Hamburg
5,5 % — Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2009.
Historische Entwicklung:
- Bis 2006: 3,5 % (bundeseinheitlich)
- Ab 2006: Länder können eigenen Satz festlegen
- Ab 2009: Hamburg erhöht auf 5,5 %
Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Hamburgisches GrEStG
Bundesländer-Vergleich 2026
| Bundesland | Steuersatz | Seit |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | — |
| Sachsen | 3,5 % | — |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2011 |
| Hamburg | 5,5 % | 2009 |
| Bremen | 5,5 % | 2025 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 2014 |
| Berlin | 6,0 % | 2014 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 2015 |
| Thüringen | 5,0 % | 2024 |
Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Stand Januar 2026
Berechnungsgrundlage
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis (Gegenleistung) berechnet. Dazu gehören:
- Der vereinbarte Kaufpreis
- Übernommene Schulden des Verkäufers
- Sonstige Gegenleistungen
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören:
- Bewegliches Inventar (Küche, Möbel, Markisen)
- Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Beispielrechnungen
Beispiel 1: Eigentumswohnung 400.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5,5 %) | 22.000 € |
Beispiel 2: Mit separatem Inventar
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 420.000 € |
| Davon Einbauküche (im Vertrag separat) | 20.000 € |
| Bemessungsgrundlage GrESt | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5,5 %) | 22.000 € |
| Ersparnis | 1.100 € |
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Die Steuer entsteht bei:
- Kauf von Grundstücken und Gebäuden
- Erwerb von Erbbaurechten
- Übertragung von mindestens 90 % der Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften
- Meistgebot bei Zwangsversteigerungen
Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?
Ausnahmen nach § 3 GrEStG:
- Erbschaft: Erwerb von Todes wegen (hier gilt Erbschaftsteuer)
- Schenkung: Unentgeltliche Übertragung (hier gilt Schenkungsteuer)
- Ehepartner/Lebenspartner: Verkauf zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
- Verwandte in gerader Linie: Verkauf zwischen Eltern und Kindern
- Bagatellgrenze: Kaufpreis unter 2.500 €
Ablauf der Steuerzahlung
1. Notarielle Beurkundung
Der Notar sendet eine Veräußerungsanzeige an das Finanzamt.
2. Steuerbescheid
Das Finanzamt sendet den Bescheid an den Käufer (ca. 2-4 Wochen nach Beurkundung).
3. Zahlung
Zahlungsfrist: in der Regel 4 Wochen nach Bescheid.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus — ohne diese ist keine Eigentumsumschreibung möglich.
Tipps zum Steuern sparen
1. Inventar separat ausweisen
Küchen, Einbaumöbel, Markisen, Saunen können im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Auf diese Positionen fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wichtig: Die Werte müssen realistisch sein. Das Finanzamt prüft bei auffällig hohen Inventarangaben.
2. Instandhaltungsrücklage bei ETW
Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung ist nicht Teil der Bemessungsgrundlage, wenn er im Kaufvertrag ausgewiesen wird.
3. Grundstück und Hausbau trennen
Bei Neubauvorhaben: Werden Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt abgeschlossen (verschiedene Vertragspartner), fällt die Steuer nur auf das Grundstück an.
Achtung: Bei zu enger zeitlicher und wirtschaftlicher Verflechtung kann das Finanzamt dennoch den Gesamtwert besteuern.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer von 5,5 % in Hamburg ist ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Planen Sie diese frühzeitig ein und nutzen Sie legale Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zu optimieren.