Immobilie geerbt — Die wichtigsten Schritte
Sie haben eine Immobilie geerbt und fragen sich: Was tun? Dieser komplette Ratgeber hilft Ihnen. Eine Immobilie zu erben ist emotional und rechtlich komplex. Neben der Trauer müssen wichtige Entscheidungen getroffen und Fristen eingehalten werden.
Die ersten 6 Wochen nach dem Erbfall
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Wichtig: Sie haben nur 6 Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Danach gilt die Erbschaft als angenommen.
Wann ausschlagen?
- Wenn die Schulden den Wert des Erbes übersteigen
- Wenn unbekannte Verbindlichkeiten drohen
Tipp: Prüfen Sie den Nachlass gründlich. Bei Immobilien: Gibt es Kredite? Sanierungsstau? Altlasten?
Schritt 2: Erbschein beantragen
Der Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Erben aus und wird für die Grundbuchänderung benötigt.
Wo beantragen? Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen
Benötigte Unterlagen:
- Sterbeurkunde (Original)
- Testament oder Erbvertrag (falls vorhanden)
- Personalausweis
- Geburtsurkunde / Heiratsurkunde (zum Nachweis der Verwandtschaft)
Kosten: Abhängig vom Nachlasswert (Gebührentabelle GNotKG)
| Nachlasswert | Gebühr (ca.) |
|---|---|
| 100.000 € | 273 € |
| 250.000 € | 535 € |
| 500.000 € | 935 € |
Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
Schritt 3: Grundbuch berichtigen
Mit dem Erbschein können Sie beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung beantragen.
Frist: Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung kostenfrei (§ 60 GBO).
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Steuersätze
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad (Stand 2026)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € | I |
| Geschwister | 20.000 € | II |
| Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Sonstige | 20.000 € | III |
Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 16
Steuersätze nach Steuerklasse
| Wert über Freibetrag | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 50 % | 50 % |
Quelle: ErbStG § 19
Steuerbefreiung bei Eigennutzung
Für Ehepartner: Vollständige Steuerbefreiung, wenn der überlebende Partner die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.
Für Kinder: Steuerbefreiung bis 200 m² Wohnfläche, wenn das Kind die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.
Ihre Optionen mit der geerbten Immobilie
Option 1: Selbst nutzen
Vorteile:
- Mögliche Steuerbefreiung (siehe oben)
- Emotionaler Wert bleibt erhalten
- Keine Transaktionskosten
Nachteile:
- Möglicherweise nicht zur Lebenssituation passend
- Sanierungskosten können anfallen
Option 2: Vermieten
Vorteile:
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Immobilie bleibt im Familienbesitz
- Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
Nachteile:
- Verwaltungsaufwand
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallrisiko
Option 3: Verkaufen
Vorteile:
- Sofortige Liquidität
- Klare Verhältnisse (besonders bei Erbengemeinschaften)
- Kein Verwaltungsaufwand
Steuerlicher Hinweis: Bei geerbten Immobilien wird die Besitzdauer des Erblassers angerechnet. War dieser länger als 10 Jahre Eigentümer, fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 EStG).
Erbengemeinschaft: Besondere Herausforderungen
Wenn mehrere Erben vorhanden sind, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden.
Typische Konflikte:
- Unterschiedliche Vorstellungen zur Nutzung
- Uneinigkeit über Verkaufspreis
- Streit um Verwaltungskosten
Lösungsmöglichkeiten:
1. Einvernehmlicher Verkauf: Oft die sauberste Lösung
2. Auskauf: Ein Erbe übernimmt die Anteile der anderen
3. Teilungsversteigerung: Letzter Ausweg bei Uneinigkeit (oft ungünstig)
Checkliste: Nach dem Erbfall
- [ ] Erbschaft prüfen (6-Wochen-Frist beachten)
- [ ] Erbschein beantragen
- [ ] Grundbuch berichtigen (2-Jahres-Frist für kostenlose Umschreibung)
- [ ] Versicherungen ummelden
- [ ] Versorger informieren
- [ ] Erbschaftsteuererklärung (3-Monats-Frist nach Aufforderung)
- [ ] Entscheidung: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
Fazit
Eine geerbte Immobilie bietet Chancen und Herausforderungen. Wichtig sind schnelles Handeln innerhalb der Fristen und eine fundierte Entscheidung über die weitere Nutzung. Bei Erbengemeinschaften ist ein Verkauf oft die beste Lösung für alle Beteiligten.